Ответ на вопрос

Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства – нежилого здания – для целей продажи без учета стоимости земельного участка?

Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее – ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».

Из приведенного следует сделать следующие выводы:

- к объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;
- ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.

Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ. 

Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».

Из приведенных норм следует:

- ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;
- ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.

Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.

Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.

Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).

Ответ дал: Газибуттаев Александр Александрович