Реализация прав аренды земельных участков в городе Москве

Реализация прав аренды земельных участков в городе Москве

Начиная с 2000 г., на уровне Российской Федерации был принят ряд федеральных законов по вопросам земельных отношений и градостроительства, базовые положения которых затем нашли свое отражение в новом Земельном кодексе Российской Федерации. Основные из этих законов: Федеральные законы от 02.01.2000 № 28-ФЗ “О государственном земельном кадастре”, от 18.06.2001 № 78-ФЗ “О землеустройстве”, от 25.10.2001 № 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации”, от 30.11.1994 № 52-ФЗ “О введении в действие части Первой Гражданского кодекса РФ”, Градостроительный кодекс РФ.

Наиболее значимыми нормативно-правовыми актами для привлекаемых инвесторов в г. Москву являются:

• Закон города Москвы от 14.05.2003 № 27 “О землепользовании и застройке в городе Москве”.
• Закон города Москвы от 09.07.2003 № 50 “О порядке подготовки и получения разрешений на строительство, реконструкцию градостроительных объектов в городе Москве”.
•  Постановление Правительства Москвы от 25.01.2005 № 43-ПП “О порядке рассмотрения обращений по размещению градостроительных объектов на территории города Москвы”.
•  постановление Правительства Москвы от 27.04.2004 № 255-ПП “О порядке проведения конкурсов и аукционов по подбору инвесторов на реализацию инвестиционных проектов”.

Закон о землепользовании дает основные понятия и термины, знание которых необходимо при осуществлении инвестором либо иным заинтересованным лицом деятельности, непосредственно связанной со строительством (реконструкцией) объектов на территории города. Закон вводит такие новые понятия как территориальная зона, то есть часть территории Москвы, в границах которой действует единый для всех земельных участков градостроительный регламент; градостроительный регламент – документ, в котором содержатся виды использования земельных участков и ограничения в их использовании. Закон содержит основания приобретения, владения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю.

В соответствии с Земельным кодексом РФ и Федеральным законом “О введении в действие Земельного кодекса РФ” определены основные принципы разграничения государственной собственности на землю на:

• федеральная собственность на территории субъекта Федерации;
• собственность субъекта Российской Федерации.

Виды прав на землю

Аренда (с особенностями в зависимости от срока): на срок до 1 года (договор аренды и право аренды не подлежат государственной регистрации); на срок до 5 лет; на срок до 49 лет (сделки с правом аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления).

Безвозмездное срочное пользование

Право постоянного (бессрочного) пользования (для государственных и муниципальных учреждений), казенных предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления.

• Частная собственность на земельные участки.
• Основной формой пользования земельными участками в Москве является аренда.

Реализация прав аренды земельных участков – одна из основных предпосылок возникновения новых объектов недвижимости. Инвесторы, приобретая на конкурсах права аренды участков, получают гарантированную возможность освоения земельного участка. Участки, находящиеся в собственности города, могут предоставляться в аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное срочное пользование.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов; с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) за исключением случаев, если земельный участок находящийся в муниципальной собственности, или земельный участок, государственная собственность на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям – в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения – в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Если лицо имеет на праве собственности здание (строение) расположенное на земельном участке, то указанный земельный участок, в размере необходимом для его использования, предоставляется в аренду без проведения конкурса.

Пользование землей является платным. Формами платы за землю являются земельный налог или арендная плата и единовременные (стартовые) земельные платежи, которые взимаются при продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка.

Виды гражданско-правовых сделок с правами аренды и земельными участками: залог права аренды (ипотека); купля-продажа прав аренды; внесение в уставный капитал; субаренда; о предоставлении в собственность земельных участков.

В отношении граждан, имеющих право приобрести земельные участки в собственность, Департамент земельных ресурсов города Москвы с формировал перечень документов, необходимых для регистрации права частной собственности на землю.

Федеральным законом от 30.06.2006 № 93-ФЗ установлен упрощенный порядок оформления прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества, в том числе земельные участки.

Порядок предоставления земельных участков определен постановлением Правительства Москвы от 27.06.2006 № 431-ПП “О передаче земельных участков на территории города Москвы в частную собственность”.

Ставки

Согласно п. 1 ст. 6 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон г. Москвы № 48) до 1 января 2012 г. цена в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка устанавливается при приобретении земельных участков: коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, в т. ч. возведенных на месте разрушенных или снесенных либо реконструированных зданий, строений, сооружений, если эти объекты капитального строительства были отчуждены из государственной или муниципальной собственности; гражданами и некоммерческими организациями, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов капитального строительства, если право собственности указанных лиц на эти объекты капитального строительства возникло до введения в действие ЗК РФ и федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Однако существенным условием такого выкупа является запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке, который, впрочем, не распространяется на реконструкцию объектов капитального строительства, использование которых предусмотрено ч. 8 ст. 36 ГСК РФ или реконструкция которых не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного в решении о передаче земельного участка в частную собственность, договоре купли-продажи земельного участка (ст. 7 Закона г. Москвы № 48).

Напрашивается вывод, что если собственник здания, строения, сооружения имеет право выкупа земельного участка по цене, равной 20% кадастровой стоимости, то ему весьма выгодно сделать это для дальнейшего строительства либо реконструкции объекта недвижимого имущества, если это не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка.

Но не все так просто. На практике возникают проблемы, связанные с тем, что арендуемые у города земельные участки в свое время предоставлялись с целью эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений согласно их функциональному назначению. Формулировки, использованные в договорах аренды, такие как "для эксплуатации существующих производственных зданий", "для размещения объектов торговли" и т. д. противоречат перечню видов разрешенного использования земельных участков на землях населенных пунктов, установленных п.п. 1-3 ст. 85 ЗК РФ, а также п. 1.2.5 Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 № 39.

В распоряжении о представлении (приватизации) земельных участков, так же как и в договоре аренды, Департаментом земельных ресурсов г. Москвы указывается цель его предоставления.

Впоследствии для получения разрешения на строительство (реконструкцию) собственник земельного участка разрабатывает градостроительную документацию (градостроительный план земельного участка и т. д.), в которой вид возможного разрешенного использования формулируется в соответствии с проектом Правил землепользования и застройки г. Москвы.

Согласно проекту Правил, территория города разделена на зоны различного вида (производственные, жилые, смешанные и т. д.), внутри которых имеются подвиды разрешенного использования, - их правообладатель земельного участка вправе выбрать самостоятельно. Например, в зоне смешанного размещения общественно-деловых объектов (10-1000) основным видом разрешенного использования являются участки смешанного размещения общественно-деловых объектов различного вида (1000). При таком разрешенном использовании можно построить и торговый объект, и офисное здание - главное, чтобы были соблюдены требования по плотности и этажности застройки.

К сожалению, указанные Правила до настоящего времени не утверждены, что делает невозможным ссылку на них в ходе судебных разбирательств по подобным вопросам.

Из приведенного примера становится ясно, что если в распоряжении о предоставлении земельного участка в собственность в качестве вида разрешенного использования указано "для эксплуатации объекта, такого-то назначения", а в градостроительной документации используется иная, хоть и сходная по своей сути, формулировка, то любое строительство, реконструкция повлекут за собой обязанность собственника земельного участка доплатить 80% от его кадастровой стоимости.

Разумеется, это делает невыгодным выкуп земельного участка, если в планы собственника объекта недвижимости входит дальнейшее строительство или реконструкция. А поскольку таких случаев большинство, то в этой "льготе" нет никакого смысла.

Изменить положение возможно, лишь потребовав от Департамента земельных ресурсов г. Москвы приведения вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с действующим земельным и градостроительным законодательством. Для этого необходимо заказать градостроительный план земельного участка, в котором будет указан вид его разрешенного использования в соответствии с вышеуказанным проектом Правил землепользования и застройки г. Москвы. И лишь после того, как будут приняты эти меры и внесены соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости, есть смысл выкупать земельный участок по льготной цене. Только при таких условиях выкуп земельного участка по льготной цене будет действительно выгоден собственнику зданий, строений сооружений.

После 01.07.2012г. в г. Москве и Московской области для земель из неразграниченной государственной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности, органами государственной власти и местного самоуправления, выкупная цена земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями, может определяться в размере до 100% от кадастровой стоимости.

С 1 июля 2012г. все земельные участки в г. Москве, на которых расположены объекты капитального строительства, отчуждаются по следующим ставкам выкупной цены.

1) Для лиц, осуществляющих землепользование на основании договора аренды земельного участка, заключенного в период с 29 октября 2001г. по 01 июля 2012г.: 20% от кадастровой стоимости земельного участка, если указанные лица приобрели, расположенные на таком участке объекты капитального строительства в порядке приватизации государственного или муниципального имущества; 45% от кадастровой стоимости земельного участка для иных лиц - собственников объектов капитального строительства, расположенных на участке.

2) Во всех случаях, не перечисленных выше, земельные участки занятые объектами капитального строительства отчуждаются собственникам данных объектов по цене 100 % от кадастровой стоимости участка.

Вместе с тем, учитывая вышеизложенное в отдельных случаях выкуп земельного участка в г. Москве за полную стоимость может быть более экономически целесообразен, чем выкуп данного участка по льготной цене в размере 20% от его кадастровой стоимости.

Так при выкупе земельного участка по цене 20% от кадастровой стоимости в г. Москве накладывается запрет на строительство. По общему правилу при наложении указанного запрета, строительство/реконструкция капитальных объектов на земельном участке невозможна без снятия такого заперта. При этом, запрет на строительство подлежит снятию за плату в размере 80% от кадастровой стоимости земельного участка, определяемой исходя из разрешенного использования участка, которое необходимо для строительства.

Законодательством Московской области установлено, что после 01.07.2012г. выкупная цена Земельных участков определяется в размере:

1) трех процентов от кадастровой стоимости земельного участка: для земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для сельскохозяйственного производства; для земель вне зависимости от их категории, с разрешенным использованием для жилищного строительства (включая индивидуальное жилищное строительство), ведения дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (индивидуального гаражного строительства).

2) пятнадцати процентов от кадастровой стоимости земельного участка: для всех земельных участков, которые не перечислены выше.

Указанные выше правила не распространяются на специальные случаи сохранения права на льготный выкуп земельных участков.

Что касается аренды земли, то в Москве распространен механизм выкупа права аренды. При строительстве коммерческой недвижимости стоимость этого права базируется на кадастровой стоимости участка, также учитывается коэффициент плотности застройки, равный отношению общей площади строящихся объектов к площади участка – т. е. в случае строительства высотного здания стоимость права аренды участка окажется выше, чем при строительстве низкоэтажного здания. Поскольку этот коэффициент не может быть меньше единицы, а чаще всего превышает ее, то стоимость права аренды обычно значительно превышает кадастровую стоимость участка.

При наличии на участке каких-либо обременений, например, по расселению, прокладке коммуникаций, перебазированию предприятий и т. д., стоимость первоначально рассчитанной платы за предоставление участка корректируется в меньшую сторону на основе подтвержденных затрат на устранение обременений.

Стоимость выкупа права аренды на землю определяется следующими факторами: площадь земельного участка; площадь застройки; общая площадь наземной и подземной части существующего или проектируемого на участке объекта; транспортная доступность: удаленность участка от станции метро или железнодорожной станции, а также выход границ участка к крупным автомагистралям; вид использования земельного участка, соответствующий вид функционального использования и установленный вид деятельности на участке.

Доля «земельного вопроса» в общей структуре затрат на реализацию проекта может составлять около 30% для проектов, реализуемых за пределами ТТК, 50% – между ТТК и Садовым кольцом, а в центральной части города доля затрат на землю может достигать 70–80% в общей стоимости строительства.

Расчет размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения определен в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г.Москве", под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве".

1. Общие положения.

Настоящая методика расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в городе Москве (далее-право аренды) подлежит применению при проведении соответствующих расчетов Департаментом земельных ресурсов города Москвы и является руководящим документом для использования окружными и городской комиссиями по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию при утверждении размера платы за право аренды земельного участка.

Методика не предназначена для расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство жилых объектов и объектов смешанного назначения в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 18.08.2000 N 894-РМ "О порядке реализации строительных жилищных программ в г.Москве", под строительство объектов социальной сферы или городского заказа в соответствии с распоряжением Мэра Москвы от 26.09.94 N 471-РМ "О плате за право заключения договора аренды земли в Москве".

Для определения размера платы за право аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно-разрешительной документации для проектирования и строительства в городе Москве: площадь земельного участка, в том числе под благоустройство, площадь застройки, общая площадь наземной и подземной части имеющегося на земельном участке и проектируемого объекта, удаленность земельного участка от станции метро или железнодорожной станции, выход границ земельного участка на магистрали общегородского значения, функциональное назначение проектируемого объекта.

Если значение размера платы за право аренды земельного участка, рассчитанное в соответствии с данной методикой, в пересчете на 1 га с учетом всех обременений меньше, чем значение стоимости, рассчитанное в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции) (пункт 4), то стоимость права аренды земельного участка устанавливается в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции)

2. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка под строительство зданий (сооружений).

Расчет размера платы за право аренды земельного участка, предоставляемого новому арендатору, или при заключении договора аренды с иным лицом, имеющим право в установленных законом случаях заключать договор аренды земельного участка, осуществляется по следующей формуле:

C = С_уч. х С_ср.п. х К_ср.а. х К_оп. х К_ц. х К_у. - С_о, где:

• С - размер платы за право аренды;
• Суч. - площадь земельного участка (в га.);
• Сср.п. - средний размер платы (в тыс.руб./га) за право аренды земельного участка на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
• Кср.а.- безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2);
• Коп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы, учитывающий общую плотность застройки (отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка) (таблица 3);
• Кц. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (таблица 4);
• Ку. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (таблица 5);
• Со - стоимость обременений на земельном участке, рассчитанная в соответствии с методическими рекомендациями, утвержденными распоряжением Мэра Москвы от 28.11.2000 N 1244-РМ "Об утверждении Временных методических рекомендаций по расчету дополнительных затрат инвесторов, возникающих при реализации инвестиционных проектов".

3. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка в случаях изменения функционального назначения объектов, увеличения в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий (сооружений) или строительства нового здания (сооружения) на земельном участке, находящемся в аренде.

Для получения разрешения на изменение функционального назначения объектов, увеличение в процессе реконструкции (строительства) общей площади существующих (проектируемых) зданий или сооружений или строительство нового здания (сооружения) и при наличии у собственника зданий (сооружений) договора аренды земельного участка арендодателем должен быть определен размер доплаты за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих (проектируемых) на земельном участке зданий (сооружений).

Доплата подлежит уплате инвестором (застройщиком) арендодателю.

Расчет доплаты должен производиться на срок до окончания действующего договора аренды земельного участка.

Для капитальных зданий и сооружений при оформленных договорах аренды земельных участков - на срок не менее 5 лет.

Расчет размера доплаты за право аренды земельного участка рассчитывается как разница между новым размером платы за право аренды земельного участка и размером платы за право аренды земельного участка для существующих (проектируемых) зданий (сооружений).

Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2.

В случае, если плата за право аренды земельного участка ранее не взималась, то уплате инвестором (застройщиком) арендодателю подлежит сумма, рассчитанная как разница между новым размером платы и размером платы для существующих зданий (сооружений) в части, непосредственно занимаемой зданиями (сооружениями).

В дополнительном соглашении о получении разрешения на осуществление работ по пристройке, надстройке устанавливается новый размер платы за право аренды земельного участка в связи с предполагаемым увеличением общей площади существующих на земельном участке зданий (сооружений).

4. Порядок расчета размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции).

Определение размера платы за право аренды земельного участка, не предназначенного для осуществления нового строительства (реконструкции), производится на основе таблицы средних размеров платы за право аренды земельных участков по формуле:

С = С_уч. х С_ср.п. х К_ср.а. x К_п., где:

• С - размер платы за право аренды;
• Суч. - площадь земельного участка (га.);
• Сср.п. - средний размер платы (в руб./га) за право аренды земельного участка в городе Москве на 49 лет в конкретной территориально-экономической зоне;
• Кср.а. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды на срок менее 49 лет (таблица 2);
• Кп. - безразмерный коэффициент корректировки размера платы за право аренды для эксплуатации объектов и благоустройства территории.

Для производственных, производственно-складских объектов и благоустройства территории (за исключением компенсационного озеленения) Кп=0.7. В остальных случаях Кп=1.0.

5. Порядок расчета недополученных городом средств от платы за право аренды в связи с самовольным занятием земельного участка.

В случае выявления Государственной земельной инспекцией факта самовольного занятия земельного участка Департамент земельных ресурсов города Москвы рассчитывает размер платы за право аренды земельного участка на период с момента выявления указанного факта до даты проведения расчета.

Расчет производится в соответствии с формулой, приведенной в пункте 2 настоящего приложения, с умножением на коэффициент корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка Ксам. (таблица 6);

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.)  Таблица № 2.

 Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

**Условные обозначения, принятые в таблице 3:

Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м).

Р = (П_он. + П_оп. х 0.5) / С_уч. , где:

• Пон. - общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
• Суч. - площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц). Таблица № 4.

***Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:

n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По, где:
i=1

• Кц(i) - коэффициент, соответствующий i - му функциональному назначению объектов;
• По(i) - общая площадь объектов, соответствующая i - му функциональному назначению;
• По - общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку).  Таблица № 5.

***Примечание к таблице 5:

Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Оценка права аренды