Стоимостные задачи строительно-технической экспертизы

При рассмотрении судами гражданских споров о праве собственности на домовладения определение стоимости дома, построек хозяйственно-бытового назначения, благоустройства и затрат, понесенных сторонами, необходимо проведение специальных исследований, то есть решение таких задач, которые связаны с определением стоимости выполненных работ и использованных строительных материалов, строительного объекта в целом либо отдельной его части.
Решение данных задач позволяет судить о степени участия истца и ответчика в строительстве, обустройстве спорной недвижимости, а проведение расчетов необходимо и при определении компенсации, выплачиваемой одной из сторон, когда стоимость реально выделяемой части домовладения отличается от стоимостного эквивалента идеальной доли совладельца в праве собственности на недвижимость, а также при выполнении ремонтно-восстановительных работ в ходе рассмотрения исков о возмещении ущерба при заливах квартир, разрушении строений.
Так, например, в бракоразводных процессах при разделе совместно нажитого имущества супругов в судебном порядке имущество каждого из супругов может быть признано их общей совместной собственностью, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из них либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.). В данном случае эксперту-строителю необходимо определить стоимость как части имущества, составляющей недвижимость жилищной сферы, так и строительных работ, проведенных во время их совместной жизни (виды и объем этих работ устанавливаются, разумеется, не экспертным путем).
Целью экспертного определения цены продукции строительного производства или выполненных ремонтно-строительных работ является установление имеющих доказательственное значение обстоятельств, которые необходимо выяснить по делу для его правильного разрешения. К таким обстоятельствам относятся последствия консервации строительства.
Так, "если по независящим от сторон причинам работы по договору строительного подряда приостановлены и объект строительства законсервирован, заказчик обязан оплатить подрядчику в полном объеме выполненные до момента консервации работы, а также возместить расходы, вызванные необходимостью прекращения работ и консервацией строительства, с зачетом выгод, которые подрядчик получил или мог получить вследствие прекращения работ". Если спор между заказчиком и подрядчиком по поводу указанной суммы перейдет в сферу судебного разбирательства, эксперт-строитель должен провести экономические расчеты. Необходимость в расчетах возникает при определении стоимости перерасходованных при производстве строительных работ материалов. Такой перерасход, если он необоснованный, в себестоимость строительных работ не входит, а подлежит возмещению за счет виновных лиц в порядке, установленном действующим законодательством.
Определение рыночной стоимости строительных объектов и земельных участков может быть как самостоятельной экспертной задачей, так и промежуточным этапом исследования, что имеет место при производстве экспертиз по гражданским делам, связанным со спорами о праве собственности на домовладения.

Перед экспертом-строителем достаточно часто ставится вопрос о принадлежности строительных изделий, деталей, конструкций к изделиям, деталям, конструкциям того или иного "официального" класса, типа, вида. Так, при определении стоимости каменной кладки нужно определить ее вид - простая, средней сложности, сложная; при выяснении причин и условий разрушения строения (сооружения) - марку бетона и класс арматуры, марки самих железобетонных конструкций и деталей, вид грунта, на котором осуществляется строительство.

При выявлении брака продукции строительного производства или выполненных строительных работ эксперт-строитель в зависимости от характера дефекта определяет его как исправимый (поддающийся исправлению) либо как окончательный, т.е. не поддающийся исправлению.Исправимым браком считаются выполненные работы, исправление результатов которых технически возможно и экономически целесообразно; окончательным - работы, исправление результатов которых технически невозможно и экономически нецелесообразно. По месту обнаружения брак подразделяется на внутренний, выявленный строительной организацией до сдачи работ заказчику, и внешний, выявленный при эксплуатации объекта строительства.

Существование классов, не предусмотренных официальной стандартизацией, предопределено особенностями строительно-технической экспертизы. Например, класс жилых домов, которые при определенных условиях могут быть разделены между совладельцами, является специфичным для данного рода экспертизы, и по объему он меньше, чем класс жилых домов в целом. Существует такого же плана деление строительных объектов применительно к решению экспертных задач, направленных на установление параметров теплового режима зданий, характера и интенсивности влияния тепла на расположенные под ними мерзлые грунты.
В соответствии с названным принципом деления здания классифицируются следующим образом:

• холодные (не имеющие системы отопления);
• отапливаемые с устройством подполья;
• отапливаемые с конструкцией полового настила "на грунте";
• с отапливаемым подвалом;
• с горячими цехами или устройствами, создающими большую теплоотдачу, но имеющие воздушную изоляцию грунтов;
• здания с горячими цехами с большой теплоотдачей от них в грунт при отсутствии их воздушной изоляции.

Наличие классов - "официальных" (существующих независимо от строительно-технической экспертизы) и "специальных" (складывающихся в процессе ее становления) не составляет специфику ССТЭ. Общая черта, присущая всем судебным экспертизам, в рамках которых проводятся исследования данного вида, - "отнесение объекта на основании его свойств и характеристик к определенному классу".
К частным классификационным задачам ССТЭ относятся задачи по установлению принадлежности:

• продукции промышленности строительных материалов (деталей, изделий, конструкций) к определенному виду, марке, классу;
• продукции строительного производства (зданий, строений, сооружений) к определенной серии, типу капитальности, области эксплуатации (промышленное, гражданское и пр.);
• строений и сооружений к группе, предполагающей эксплуатацию объектов в особых условиях (сейсмо- и селеопасных, с высоким уровнем грунтовых вод, на территории с зыбкими грунтами и пр.);
• проведенных (планируемых) ремонтно-строительных работ к капитальному, текущему, профилактическому виду ремонта и т.д.

Важное основание для классификации работ - необходимость их оформления в соответствии с установленным порядком. Так, в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, их капитальный ремонт (если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов) осуществляются на основании разрешения на строительство. Этот документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт (ряд исключений по отношению к действию этого положения приведен в указанном Кодексе).
Согласно п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса, выдача разрешения на строительство не требуется в случаях:

• строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
• строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и др.);
• строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
• изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, не нарушают права третьих лиц и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

Градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
- иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
В столице распоряжением мэра Москвы утверждено "Положение о едином порядке предпроектной и проектной подготовки строительства в г. Москве". Оно определяет характер и последовательность выполнения надлежащих действий на территории города (исключая объекты и территории федерального значения), обязательное для всех участников этой деятельности независимо от форм собственности и источников финансирования.
Положение регламентирует вопросы инвестиционно-строительной деятельности от обращения заявителя в органы власти г. Москвы до получения разрешения (ордера) на производство строительно-монтажных и земляных работ.
К работам, требующим оформления разрешения на их проведение, относятся:

• новое (капитальное и некапитальное) строительство;
• реконструкция;
• реставрация;
• установка нестационарных объектов;
• использование территорий (например, для ведения хозяйственной деятельности);
• благоустройство территорий;
• капитальный ремонт зданий, ремонт и покраска фасадов;
• перепланировка и переоборудование помещений;
• реконструктивные работы.

Оформление разрешений на строительство не требуется (при условии применения материалов и оборудования, соответствующих санитарным и противопожарным нормам) для проведения следующих видов работ:

• замена сантехнических приборов, кроме приборов центрального отопления;
• чистовой ремонт помещений (ремонт, замена отделочных покрытий стен, полов и потолков);
• замена внутренних столярных изделий.

Существование такого деления строительных работ ориентирует эксперта не только на решение вопроса об их принадлежности к определенному виду в зависимости от цели проведения, но и на определение их легитимности, что не всегда соотносится с традиционными представлениями о пределах компетенции судебного эксперта.